¿Cómo está afectando el control de precios en zonas tensionadas al mercado del alquiler en Madrid y Barcelona?

El mercado del alquiler en España lleva desde hace bastante tiempo en el centro del debate, y no es para menos. En ciudades como Madrid y Barcelona, donde la demanda de vivienda supera con creces a la oferta, los precios no han dejado de subir en los últimos años.

Para evitar este problema, el Gobierno aprobó en el año 2023 la Ley de Vivienda, que metió el concepto de “zonas tensionadas”. En estas áreas, los propietarios se enfrentan a un control de precios que limita cuánto pueden pedir a los nuevos inquilinos.

La idea parecía sencilla: proteger a los arrendatarios de unas subidas abusivas y conseguir un mercado más equilibrado. Pero, como suele pasar, la realidad es bastante más compleja y se están generando algunas consecuencias que están afectando tanto a quienes buscan alquileres amueblados en Madrid o Barcelona como a los que ya tienen un piso en propiedad.

¿Qué significa exactamente una “zona tensionada”?

Una zona se considera tensionada cuando, en los últimos cinco años, los precios del alquiler han crecido más de tres puntos por encima del IPC o cuando el coste del alquiler supera el 30% de la renta media de los hogares de esa zona.

Bajo estas condiciones, el control de precios permite que los contratos de alquiler solo se actualicen con un límite y que los nuevos contratos no puedan superar ciertos índices de referencia.

En la práctica, buena parte de Madrid y Barcelona cumple con estas condiciones, así que la norma está afectando de lleno al mercado de estas dos grandes ciudades.

¿Cuál está siendo el impacto en los propietarios?

Para los dueños de pisos, la norma supone un cambio general en las reglas. Muchos se sienten limitados porque no pueden ajustar los precios del alquiler al nivel de demanda real.

Algunos pequeños propietarios, en lugar de mantener sus pisos en el mercado del alquiler, han optado por dejar de alquilarlos o por dedicarlos a otros usos, como el alquiler vacacional, donde la ley por ahora es más laxa en cuanto a poner un tope a los precios.

Eso sí, no todos los propietarios lo ven como algo negativo. La estabilidad de los precios también significa que es más fácil conseguir inquilinos que se sientan a gusto con una vivienda y su precio y que se queden en estos pisos durante varios años.

Y para los inquilinos, ¿realmente es un alivio?

Para los inquilinos, el control de precios debería suponer una oportunidad de acceder a una vivienda sin tener que dejarse medio sueldo en el alquiler. En algunos barrios, efectivamente, se ha frenado la escalada de precios.

Sin embargo, el gran problema es la escasez de oferta. Habiendo menos pisos disponibles, la competencia entre los inquilinos por conseguir una buena vivienda sigue siendo muy alta.

Esto se traduce en unas largas listas de espera para poder ver o alquilar un piso, en requisitos para alquilar más estrictos (como avales o garantías adicionales) y, en algunos casos, hasta en llegar a entrar en el mercado negro de los subarriendos.

Como vemos, la situación no ha mejorado tal y como quienes decidieron poner en marcha esta ley. Sin embargo, en este escenario tan complicado, cada vez más personas están recurriendo a las plataformas de gestión de alquileres que funcionan como intermediarios entre propietarios e inquilinos.

Para muchos, estas plataformas están siendo la manera más sencilla de acceder a un piso en ciudades tan saturadas como Madrid o Barcelona, donde llamar a un anuncio en un portal tradicional y conseguir visitar el piso está siendo poco menos que misión imposible.