¿Me interesa amortizar mi hipoteca antes de subrogarla?

Si estás valorando la posibilidad de subrogar tu hipoteca lo más probable es que te estés preguntando si sería interesante hacer una amortización anticipada antes de la subrogación o después de ella.

Aunque la de después puede variar en función de algunos factores como, por ejemplo, el momento de contratación de la hipoteca o la comisión asociada a la amortización, en general, es recomendable recurrir a esta cuanto antes pues cuanto antes se realice mayor ahorro proporciona.

¿La razón? Durante los primeros años se pagan más intereses que capital y, a medida que transcurren los años, esta tendencia cambia. Ello implica que cuanto más tarde hagamos amortizaciones, menor dinero ahorraremos porque, en dicho caso, ya habremos abonado la mayor parte de los intereses del préstamo hipotecario.

¿Tienes dudas al respecto? Dentro de la sección mejora tu hipoteca de iAhorro puedes obtener información sobre los beneficios de las subrogaciones o aprovechar el potencial de su comparador de hipotecas. No obstante, a continuación,  trataremos de arrojar un poco de luz sobre el concepto de amortización anticipada de hipotecas. ¡Toma nota!

¿Qué es la amortización anticipada de la hipoteca?

La amortización de la hipoteca implica el pago de unas cuotas más elevadas a las que legítimamente nos corresponde pagar con el objetivo de acelerar el proceso de devolución de la deuda contraída.

A pesar de que solicitar la amortización de una hipoteca suele ir asociado al pago de una comisión, constituye un buen recurso de ahorro. Optar por la amortización nos permite ahorrar a largo plazo porque al reducir el plazo de devolución, el importe de los intereses también se reduce considerablemente cuanto mayor sea el periodo que tardemos en devolver un préstamo más caro nos resultará.

Pero, ¿hasta qué punto puede resultar conveniente hacer una amortización anticipada antes de subrogar una hipoteca?

Presta atención a los intereses antes de optar por la amortización anticipada

Cuanto más bajos sean los intereses asociados a tu préstamo hipotecario, menor será el incentivo para solicitar una amortización anticipada pues, al fin y al cabo, la rentabilidad de este procedimiento reside en la reducción del pago de intereses.

Por otro lado, debes saber que una amortización no es un procedimiento gratuito y, de alguna manera, se debe compensar al banco por aquellos intereses que, al acelerar la devolución, dejará de percibir.

El momento en que recurras a la amortización anticipada es fundamental

Lo más aconsejable es recurrir a la amortización anticipada cuanto antes porque ello implicará pagar menos intereses. Si te estás planteando cuándo es el mejor momento para hacer una amortización anticipada debes saber que existe una respuesta clara: Al inicio de tu hipoteca. De acuerdo con el sistema de amortización francés que regula las hipotecas, la mayor cantidad de intereses siempre se abona al principio de la relación contractual por lo que optar por una amortización anticipada al inicio implica decir adiós a la mayor parte de intereses y, por tanto, obtener un mayor ahorro a largo plazo.

¿Reducción de cuota o de plazo?

Con independencia de que decidas subrogar tu hipoteca o no, durante la amortización parcial anticipada contarás con dos alternativas: O bien reducir el importe de tu cuota mensual o bien reducir el plazo de pago de tu hipoteca. La idoneidad de una u otra alternativa dependerá de las circunstancias personales del acreedor, no obstante, si nuestro objetivo es reducir el importe asociado a los intereses, la mejor alternativa es reducir el plazo de pago, es decir, mantener la misma cuota pero reducir el período de vida del préstamo.

Hipotecas con tipo de interés variable: ¿Cuándo es recomendable amortizarlas?

En el caso de las hipotecas variables hay un punto clave que debemos tener en cuenta: La revisión de hipoteca. En el supuesto de que decidas amortizar después de la revisión de hipoteca, obtendrás una cuota de pago mayor pero, al mismo tiempo, amortizarás un mayor volumen de capital. Si, por el contrario, optas por amortizar antes de la correspondiente revisión, la cuota resultante será inferior y, por tanto, el capital que amortizarás también será inferior.

Comisiones por amortización

El máximo de éstas está establecido dentro de la Ley Hipotecaria, a través de la Ley 5/2019 de 15 de marzo. En ella se establece la comisión de amortización anticipada en hipotecas variables a través de dos vías, o bien una comisión del 0,15% durante los primeros cinco años de la hipoteca (a partir de entonces no se podrá cobrar comisiones) o bien una comisión del 0,25% durante los tres primeros años (a partir de los cuales no se podrá cobrar comisiones).

Por otra parte, la comisión sujeta a la amortización anticipada en hipotecas fijas queda especificada con un máximo del 2% dentro de los diez primeros años y en un máximo del 1,5% a partir de los diez años.